Société civile immobilière

Création d'une SCI

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Questions fréquentes

Société civile immobilière : SCI

Quelques informations utiles avant de vous lancer dans la création de votre SCI.

Qu'est-ce qu'une SCI ?

La SCI est une société civile composée d'au moins 2 associés, constituée dans le but de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Ce patrimoine immobilier appartient alors à la SCI (et non aux associés), dont les associés reçoivent des parts sociales proportionnelles à leur apport.
La SCI peut avoir comme but la gestion d'immeubles, la construction d'immeubles en vue de leur vente, ou encore la location d'immeubles.
Comme son nom l'indique, une SCI est une société civile, et ne peut donc exercer d'activité commerciale, sauf cas exceptionnels tels que la location meublée ou la vente d'immeubles.

Quel est le régime fiscal de la SCI ?

Lorsque la SCI génère des revenus fonciers, les associés sont soumis à l'impôt sur le revenu qu'ils déclarent dans leur déclaration annuelle.
Cependant, certains cas exigent que la SCI soit soumise à l'impôt sur les sociétés, du fait des revenus devenant des revenus commerciaux. Tel est le cas pour les SCI construction-vente, les locations meublées, les SCI d'attribution, et les SCI ayant pour objet les placements immobiliers.
Les associés ont également le choix d'opter pour l'impôt sur les sociétés. Ce choix doit être unanime, et être inscrit dans les statuts. Une fois cette décision prise, elle est irrévocable.



Qui dirige une SCI ?

La SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants, nommé en assemblée générale par l'ensemble des associés. Il peut être choisi parmi les associés de la société, mais il peut également être un tiers. Les associés peuvent établir dans les statuts que le gérant devra être l'un des associés de la société.
Il est possible de nommer une personne morale gérante de la société. Ce sont les dirigeants de cette personne morale qui siègeront en tant que gérant dans la SCI.
Concernant la rémunération du gérant, il est possible de prévoir dans les statuts un salaire pour sa gérance, mais également d'établir qu'il ne touchera aucun salaire. Si rien n'est prévu dans les statuts ou l'acte de nomination du gérant, il ne pourra prétendre à aucune rémunération.



Mon enfant mineur peut-il être associé de la SCI ?

La SCI ayant un caractère civile, un enfant mineur peut donc y être associé dès lors qu'il obtient l'accord de ses deux parents (depuis le 1er janvier 2016 l'accord du juge des tutelles n'est plus obligatoire).
Il s'agit d'un mode de transmission facilité lorsque plusieurs membres d'une même famille sont associés dans la même SCI, afin de limiter les frais de succession ainsi que l'indivision.
Si le mineur n'a pas de parents, il devra obtenir l'autorisation du juge des tutelles.
A moins d'être émancipé (à partir de 16ans), un mineur ne peut être gérant d'une SCI. Il peut cependant être associé majoritaire.



Pourquoi créer une SCI ?

Il existe plusieurs raisons pouvant inciter à créer une SCI.
- En premier lieu, ce qui semble évident, la SCI permet d'acheter un bien immobilier à plusieurs. Le bien immobilier devient alors la propriété de la SCI, les associés recevant des titres proportionnels à leurs apports.

- Pour gérer un bien immobilier. La SCI facilite en effet la gestion des biens immobiliers en permettant aux associés de rédiger comme ils le veulent les statuts de la société à cet effet. Ecrire noir sur blanc la façon dont ils souhaitent gérer le bien permet d'éviter les blocages dans la gestion de la société.

- Pour faciliter la transmission de patrimoine. Il s'agit d'une des raisons principales de création d'une SCI, et spécifiquement d'une SCI familiale. Si l'un des associés décède ou souhaite quitter la SCI, les autres membres de la société ne restent pas en indivision grâce à ce montage. Il lui suffira de vendre ses parts sans que le bien immobilier ne soit affecté par cet acte.
Les parts sociales sont librement cessibles entre ascendants et descendants, mais il est nécessaire d'obtenir l'agrément de tous les associés en cas de cession à un tiers.
La SCI est un moyen pratique de gérer une succession lorsqu'elle a été créée entre membres de la même famille. Les parents ont la possibilité de donner à leurs enfants jusqu'à 100 000 euros tous les 15ans sans payer de droit de successions.
Mais il s'agit également d'un outil pratique pour la transmission du patrimoine à son concubin. Les concubins n'ayant aucun liens légaux, aucun droit à la succession leur est ouvert lorsque l'un des deux décès. Lorsque leur logement est placé dans une SCI, le bien immobilier sera alors transmis au survivant qui pourra continuer à y vivre.



Est-on dans l'obligation de faire appel à un notaire lors de la création d'une SCI ?

Ce n'est pas toujours le cas. Cela est nécessaire lorsqu'un immeuble est apporté à la création de la société, puisqu'il fera alors partie du capital social de la SCI. Cet act étant assimilé à une vente donne la propriété du bien immobilier à la société. Cet apport en nature vaudra des titres pour la ou les personnes qui en auront fait l'apport.